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気になるお金のブログ

金融や投資関連で話題になったり、個人的に気になったことをまとめていきます。

アパート経営のリスク。ミドルリスクって嘘でしょ?ハイレバ&売れないリスク

不動産

アパート経営やマンション投資といった不動産投資。大変活況のようです。

その一歩で不動産投資にはしっかりとしたリスクがあります。よく不動産は株と違ってミドルリスクみたいな表現をする人もいますが、決してそんなことはありません。リスクはそれなりにあります。

 

1)ハイレバ取引になってること

まず一つ目はアパート経営がハイレバ(ハイレバレッジ)ということですね。アパート経営の場合、全額キャッシュで買うって人はごく僅かでしょう。1000万頭金で残りはローンという方が多いかと思います。

1000万円で5000万円だとするとレバレッジは5倍。株の信用取引でも最大レバレッジは3倍ですよ……。

money-magazine.org

レバレッジには投資効率をアップさせるというメリットがあるけど、マイナス方向に動いたときはリスクも増大させるわけです。収益>金利ならプラスだけど、収益<金利になったら地獄ですよ。

 

www.real-investing.net

 

2)売りたいときに売れないリスクは大きい

もう一つのアパート経営の大きなリスクは、売りたいときに売れないということ。株ならよっぽどの状況(特売り状態)でもない限りはすぐに株を売って現金にすることができます。投資信託やFXも同様ですね。

すぐに現金化できます。

でも、不動産はそうもいかないわけです。不動産は世界に一つしかないです。そのため、それを買いたいという人が現れるまでは買われません。

このように現金化しにくいというリスクのことを「流動性リスク」といいます。

www.sisanunyou.org

上記で指摘されていますが、投資商品は「収益性」「安定性」「流動性」という3つの指標で評価することができます。そういった意味で不動産は「流動性」が極めて悪いということを理解しておく必要があります。

 

ハイレバで逆ザヤ&売れないリスクのコンボ!

不動産投資の大きなリスクはこの2点。最低でもここは理解して、ヘッジできている人じゃないとやるべきじゃないと思います。

そして、この二つのリスクが悪い方向に重なると最悪です。

収入よりもローンの利払いが多い物件がなかなか売れないって毎月確実に出血している状態を止められないってわけで、これは厳しいですよ……。

 

もちろん、アパート経営にはメリットもあります。ただ、こうしたリスクを知らずにやっている人のほうが多いんじゃないかなぁと思います。

特に、サブリース(家賃保証)からみで、すでに収支マイナス化した売れない田舎のアパートの処分に困っている人いるんじゃないですかねぇ?

 

www.real-investing.net

 

以上、アパート経営についてのリスクをまとめてみました。